La cessione d’azienda è il contratto che ha ad oggetto la vendita di un’azienda e i beni ad essa correlati.
Oggetto della cessione è l’azienda, ossia il complesso dei bene organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Ai sensi dell’articolo 2112 c.c. La cessione può avere ad oggetto anche un ramo dell’azienda, ossia un’articolazione funzionalmente autonoma dell’impresa. La legge Biagi ha stabilito che il ramo dell’azienda non deve necessariamente pre-esistere al trasferimento, ma può essere identificato dalle parti nel trasferimento stesso.
L’acquirente subentra nei contratti aziendali con i fornitori, salvo che essi avessero carattere personale. Il cedente non è liberato dai debiti inerenti l’esercizio dell’azienda precedenti al trasferimento.
Rispetto ai rapporti di lavoro con i dipendenti, il cedente e il cessionario sonno obbligati solidamente per tutti i crediti che il lavoratore vantava al momento del trasferimento.
Inoltre i rapporti lavorativi dei dipendenti presso l’impresa continuano con il cessionario e quindi ne deriva che la cessione d’azienda non è titolo né presupposto per un licenziamento legittimo.
L’acquirente inoltre ha l’obbligo di continuare ad erogare i trattamenti economici previsti dai collettivi fino alla loro scadenza.
I contratti che hanno ad oggetto la cessione dell’azienda o di un ramo di essa richiedono la forma scritta per atto pubblico a pena di nullità, da redigere dinnanzi ad un notaio che ne attesta e pubblicizza le informazioni dichiarate per poi registrarle presso il Registro delle Imprese.
Rispetto all’affitto d’azienda la norma civilistica di riferimento è l’articolo 2562. L’affitto d’azienda si può definire come quel contratto con il quale il proprietario dei un’azienda, dietro un corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad un altro soggetto, che quale deve gestirla, senza alterarne la destinazione e in maniera tale da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte.
Anche l’affitto d’azienda richiede per la stipulazione l’atto pubblico e l’iscrizione presso il Registro delle Imprese.
Vi sono diversi fini per cui viene stipulato il contratto di affitto dell’azienda; tra questi ricordiamo la stipulazione ai fini generazionali, ossia quella per consentire la verifica della capacità d’impresa del successore, senza però perdere la proprietà del bene. Ancora può essere stipulato in caso di situazioni patologiche, quali crisi finanziaria o fallimentare, in modo tale da salvaguardare l’integrità dei beni aziendali fino al superamento di tali crisi.
CONDOMINIO
Il condominio è l’istituto in cui la proprietà individuale dell’immobile si affianca alla comproprietà di talune parti del bene che per legge sono considerate comuni.
Ogni condomino, oltre al pieno godimento della propria proprietà individuale, può servirsi della cosa comune, della quale gli è consentito il massimo possibile godimento. Questo utilizzo è però soggetto a dei limiti: il condomino non ne deve alterare la destinazione e non ne deve impedire il pari uso da parte degli altri condomini.
Qualora si verifichino tali utilizzi non legittimi ovvero avvengano violazioni poste in essere da un condomino nei confronti di un altro, vi può essere un ricorso dinnanzi all’autorità giudiziaria.
Ai sensi dell’articolo 23 c.p.c. le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio sono di competenza del giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Inoltre Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.
Quando è il condominio a promuovere l’azione legale si parlerà di liti attive. Viceversa quando il condominio dovrà difendersi dalle pretese di terzi parleremo di liti passive.
IMMISSIONI
In materia di immissioni vige l’articolo 844 c.c che stabilisce “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.”
Affinché si possa applicare l’articolo 844 c.c. Le immissioni poste in essere dal proprietario di un fondo, le quale vanno a gravare su un altro fondo di proprietà altrui, devono aver determinate caratteristiche. L’immissione deve essere necessariamente materiale (es. immissioni di fumo e calore), si deve propagare in modo diretto o mediato nel fondo del vicino, ed infine deve avere carattere continuato o periodico, non venendo quindi contemplate le immissioni occasionali.
Vi sono ipotesi di immissioni tollerabili, che non possono essere proibite dal proprietario di un fondo, ed immissioni intollerabili, le quali possono essere fatte venire meno dal proprietario del fondo.
Per distinguere tra immissioni tollerabili e immissioni intollerabili vi sono vari criteri, i quali devono poi essere rapportati ai casi concreti.
In primo luogo è necessario aver riguardo alla condizione dei luoghi, in particolare rispetto ai piani regolatori urbanistici. Ad esempio il livello di tollerabilità in un’area residenziale è molto più basso che in un’area industriale.
Il secondo criterio è quello dell’utilità sociale che è collegato al comma 2 dell’articolo 844 che stabilisce che “Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà”.
Al proprietario viene quindi richiesta una maggiore sopportazione al fine di non inibire completamente una determinata attività produttiva e ciò anche a garanzia dell’occupazione.
Infine il terzo criterio che il giudice, nel valutare la normale tollerabilità, deve tener conto è quello priorità di un determinato uso, ossia valutare se l’immissione aveva avuto una contropartita nel minor prezzo pagato dal proprietario.
Qualora il giudice accerti che l’immissione oggetto della controversia sia intollerabile per il fondo su cui grava, il danneggiato ha due forme di tutela: inibitoria e risarcitoria.
La tutela inibitoria è volta ad impedire l’immissione sul fondo proprietario che subisce l’immissione oppure può avere ad oggetto la richiesta al giudice di imporre all’emittente l’adozione di quelle precauzioni e di quegli strumenti che consentono di ridurre l’impatto delle immissioni in modo tale da ricondurre nei limiti della normale tollerabilità (es. si filtri volti ad abbattere la immissione di fumo).
In via complementare o in alternativa alla tutela inibitoria, la parte che subisce l’immissione può richiedere al giudice la condanna dell’altra parte ad un risarcimento.
Una tutela risarcitoria esclusiva equivale o ad una forma di acquisto coattivo/parziale, oppure all’imposizione al fondo di una servitù a vantaggio ovviamente di colui che immette.
Il giudice, nella scelta tra la concessione della tutela risarcitoria in via esclusiva e quella inibitoria, deve porre in essere un contemperamento tra la minimizzazione dei costi sociali delle immissioni per le attività produttive e le attività produttive stesse: la minimizzazione può avvenire fino al punto in cui non deprima le attività produttive.
AZIONI CAUTELARI POSSESSO
Le azioni di nunciazione edili sono azioni cautelari con lo scopo di salvaguardare l’integrità di un bene qualora vi siano situazione di periculum in mora o fumus boni iuris.
In tal caso la parte che teme un danno al proprio bene può richiedere dinnanzi al giudice un provvedimento inibitorio in grado di anticipare temporaneamente gli effetti della sentenza di merito.
La legittimazione ad agire spetta al proprietario o al possessore del bene.
L’ordinamento italiano conosce due tipologie di azioni cautelari: la denuncia di nuova opera e la denuncia di danno temuto.
La denuncia di nuova opera è l’azione prevista dall’articolo 1171 c.c. In cui si prevede che Il proprietario titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio come sull’altrui fondo, sia per derivare danno alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare all’autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio.
La fattispecie ha ad oggetto la realizzazione in corso di un’opera nuova, non terminata, dalla cui esecuzione derivi un pericolo per la cosa che forma oggetto del diritto o possesso. Tale pericolo deve essere oggettivamente apprezzabile e indurre a ritenere che vi possa essere un ragionevole timore di danno.
Nel momento in cui sono integrati gli estremi della fattispecie sopraindicata è possibile ricorrere dinanzi all’autorità giudiziaria.
L’autorità giudiziaria, presa sommaria cognizione del fatto, può vietare la continuazione dell’opera, ovvero permetterla, ordinando le opportune cautele: nel primo caso per il risarcimento del danno prodotto dalla sospensione dell’opera, qualora le opposizioni al suo proseguimento risultino infondate nella decisione del merito; nel secondo caso, per la demolizione o riduzione dell’opera e per il risarcimento del danno che possa soffrirne il denunziante, se questi ottiene sentenza favorevole, nonostante la permessa continuazione.
La seconda azione cautelare prevista all’interno del codice civile è la denuncia di danno temuto.
Tale azione viene posta in essere qualora vi sia una ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del diritto o di possesso.
La legittimazione attiva spetta al proprietario, al titolare di un altro diritto reale di godimento e al possessore. Essi possono denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.
Colui che può essere chiamato in qualità di convenuto dinnanzi al giudice è il responsabile della manutenzione o della custodia del bene da cui proviene il pericolo. Egli è titolare di un obbligo di attivarsi per scongiurare il danno e, in caso di omissione, integra un fatto illecito.
Il giudice, a seguito di un’istruttoria sommaria, accertato il pericolo, emana un provvedimento che ha ad oggetto le precauzioni necessarie e la prestazione di garanzia.
Per maggiori informazioni, Lo Studio Legale Mauro opera nel campo nel diritto immobiliare in Provincia di Pisa e di Roma.