La compravendita è il tipico contratto di scambio che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto a fronte del pagamento di un prezzo (art. 1470 c.c.)
Quando si ha intenzione di acquistare o vendere un immobile, il primo passo da compiere è la ricerca dell’immobile stesso o la pubblicizzazione del proprio.
È possibile affidarsi ad un’agenzia immobiliare per ricevere una serie di servizi che semplificano gli atti di acquisto e vendita, in cambio di una provvigione.
Le agenzie immobiliari si possono definire come mediatori che mettono in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Se l’affare viene concluso, all’agenzia spetta una provvigione pari al 2-4% del prezzo pattuito per la compravendita.
Un’agenzia, per svolgere legittimamente il proprio lavoro, necessità di essere iscritta in un ruolo presso la Camera di Commercio.
Individuato l’immobile, il primo documento che è consigliabile sottoscrivere presso è la proposta irrevocabile d’acquisto. Tale atto contiene l’indicazione delle condizioni di acquisto che l’acquirente propone al venditore: prezzo, modalità e tempi di pagamento, tempistiche della compravendita etc.; la proposta contiene altresì l’indicazione di un termine di validità decorso il quale la stessa perde efficacia, prima della scadenza di tale termine la proposta è vincolante e, per l’appunto, irrevocabile.
Solitamente, al momento della formulazione della proposta d’acquisto il proponente versa a mani dell’agenzia una cauzione che, nel caso di accettazione della proposta da parte del venditore si trasforma in caparra confirmatoria o penitenziale. La caparra confirmatoria viene persa dal promissario-acquirente qualora si ritiri dell’affare. Se a ritirarsi è il venditore dovrà restituire il doppio.
La caparra penitenziale, invece, rappresenta una somma che le parti pre-determinano quale prezzo da pagare nel caso di recesso.
Nel caso in cui la proposta irrevocabile d’acquisto venga sottoscritta per accettazione dal venditore la stessa può trasformarsi in contratto preliminare con il quale entrambe le parti si impegnano ad addivenire al rogito notarile. Il contratto preliminare, detto anche compromesso, non comporta l’acquisto dell’immobile ma è un contratto obbligatorio attraverso il quale entrambe le parti si impegnano a stipulare il successivo contratto di compravendita. Esso contiene il prezzo e tutti i patti accessori relativi alla vendita.
Il contratto preliminare deve essere necessariamente redatto in forma scritta, quindi, o attraverso una scrittura privata “semplice” o con firme autenticate dal Notaio o anche a mezzo di atto pubblico redatto sempre dal Notaio, in tutti i casi il preliminare è soggetto a registrazione e, laddove la parte acquirente lo ritenga, anche a trascrizione.
La trascrizione, che può avere ad oggetto solo i preliminari che hanno visto l’intervento del Notaio, consente l’opponibilità del preliminare anche ai soggetti terzi impedendo che l’immobile, nel periodo che va dal preliminare al rogito notarile, possa essere venduto ad altri. Infatti, trascrivere il preliminare significa renderlo visibile a chiunque faccia una visura sull’immobile scoraggiando i potenziali acquirenti i quali capirebbero che l’immobile in questione è stato già promesso ad altri. Altro vantaggio offerto dalla trascrizione è la possibilità per l’acquirente, qualora non venga eseguito il preliminare, di ottenere una tutela più efficace sia per recuperare quanto già pagato sia per costringere il venditore alla vendita.
L’atto conclusivo della compravendita immobiliare è il rogito notarile, con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente. Prima del rogito, il notaio deve compiere tutta una serie di controlli per la regolarità dell’atto traslativo di proprietà ma questi controlli sono sempre formali e mai sostanziali atteso che, per ciò che attiene le condizioni di fatto dell’immobile, il Notaio deve “fidarsi” di quanto riferiscono le parti non svolgendo alcun controllo diretto.
I documenti che devono essere fornite dalle parti al notaio durante il rogito di compravendita sono:
- Documento di identità, il permesso di soggiorno per i cittadini extra-comunitari e l’estratto dell’atto di matrimonio o la certificazione di stato libero
- Documenti relativi gli atti precedenti, come l’atto di provenienza o le eventuali convenzioni edilizie
- Documenti relativi agli immobili quali planimetria catastale, titoli abilitativi alla costruzione ed eventuali titoli edilizi successivi
- Documenti relativi ai pagamenti degli oneri condominiali e dei tributi statali;
- Certificato di agibilità
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