La locazione è un contratto di scambio tra colui che dispone di un bene (il locatore proprietario) ed ha interesse a conferire il godimento ad altri per ricavare in cambio un utile periodico in denaro, e colui (il conduttore o inquilino) che di tale bene è privo e intende utilizzare il proprio patrimonio per conseguirne l’uso.
Più precisamente l’articolo 1571 dispone che “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
La locazione può quindi avere ad oggetto sia un bene mobile (ed in particolare i beni mobili iscritti in pubblici registri come le autovetture) che un bene immobile come un appartamento, un negozio, in garage, un automobile.
La disciplina del contratto però varia a seconda dell’oggetto e della sua destinazione. In particolare vi sono una serie di leggi sociali che prevedono una disciplina tipica molto dettagliata che si differenzia a seconda che si prendano in considerazione la locazione degli immobili destinati ad uso abitativo o quelli a destinazione diversa da quella abitativa.
Non tutti sanno che le locazioni possono essere stipulate anche in forma verbale ed infatti la forma scritta a pena di nullità è prevista solo per le locazioni di durata ultranovennale (ad esempio quelle alberghiere) e per le locazioni di immobili urbani ad uso abitativo.
Le parti sono libere di fissare la durata del contratto di locazione con il solo limite previsto dall’articolo 1573 c.c. , ossia il termine massimo di 30 anni. Una disciplina speciale regola però la durata delle locazioni di una casa di abitazione.
Qualora le parti non abbiano previsto la durata della locazione, supplisce l’articolo 1574 c.c., il quale stabilisce una serie di criteri:
– Se il contratto ha ad oggetto case senza arredamento di mobili o locali per l’esercizio di una professione, industria o commercio, viene riconosciuta una durata di 1 anno, salvo gli usi locali
– Se il contratto ha ad oggetto camere, appartamenti mobiliati o cose mobili, la durata è quella che corrisponde all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo
– Se il contratto ha ad oggetto mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, la durata corrisponde a quella della locazione dell’immobile.
Per quanto concerne le obbligazioni in capo al locatore, è previsto che egli debba in primo luogo consegnare la cosa, poi la deve consegnare in buono stato d manutenzione, non dovendo essere affetta da vizi che determinano una diminuzione del suo valore in modo apprezzabile. Se non dovesse il locatore rispettare tale obbligazione, il conduttore può chiedere a sua scelta la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, sempre che non si tratti di vizi conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili.
Il locatore è poi obbligato a mantenere la cosa in condizioni tali da servire all’uso previsto nel contratto, dovendo porre in essere tutte le riparazioni necessarie a tal fine. In particolare, qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto beni immobili, il locatore deve occuparsi di tutte le riparazione, sia ordinarie che straordinarie; in capo al conduttore spettano solo le spese di piccola manutenzione.
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto beni mobili, il locatore è esonerato al compimento delle riparazioni che tendono alla conservazione del bene, salvo patto contrario.
Infine il locatore è tenuto a garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione, impedendo ogni possibile disturbo dell’utilizzo del bene del conduttore.
Riguardo alle obbligazioni del conduttore, esso deve in primo luogo prendere in consegna la cosa e servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l’uso stabilito dal contratto. Per diligenza del buon padre di famiglia, si intende la cura della cosa che verrebbe compiuta da un uomo medio. Infatti, qualora la la cosa oggetto della locazione venga distrutta o deteriorata, il conduttore ne risponde, a meno che provi che ciò che è accaduto derivi da una causa a lui non imputabile. Se il conduttore utilizza il bene per un uso diverso da quello stabilito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto. Il conduttore è obbligato a fornire il corrispettivo nei termini stabiliti.
Infine, nel momento in cui cessa il contratto di locazione, il condutture deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso svolto in conformità del contratto.
Il conduttore può anche sublocare la cosa, salvo che il contratto lo vieti. È necessaria però, a tal fine, l’autorizzazione del locatore se oggetto della sublocazione è un bene mobile.
Se la durata contratto di locazione è stabilita dalle parti, si ha la cessazione del rapporto alla scadenza, senza bisogno della disdetta. Però, si intende il contratto tacitamente rinnovato se, scaduto il termine, il conduttore è lasciato nella detenzione del bene locato.
Nel caso in cui la durata del contratto non è direttamente stabilita dalle parti, ma si ha la determinazione secondo i criteri precedentemente detti previsti dalla legge, è necessario che la disdetta venga comunicata al conduttore prima della scadenza, in mancanza, si considera come rinnovazione tacita del contratto.
Preliminare di locazione
Il contratto preliminare di locazione è un atto con il quale le parti si vincolano a stipulare un contratto di locazione e di solito si stipula nei casi in cui pur sussistendo un interesse reciproco la locazione non può materialmente essere stipulata (si pensi al caso di un immobile occupato da un altro conduttore in virtù di un contratto in scadenza).
Il preliminare di locazione deve essere redatto necessariamente in forma scritta e deve avere ad oggetto l’individuazione dell’immobile e le condizioni della locazione: la durata, il canone, le eventuali garanzie, l’ammontare del deposito cauzionale etc.
Il preliminare di locazione con comporta l’assunzione degli obblighi previsti per le parti rispetto alla locazione, ma ha un efficacia obbligatoria tale da obbligare le parti alla stipulazione di un futuro contratto di locazione.
Il promittente-conduttore, all’atto di sottoscrizione del preliminare, si obbliga a corrispondere al locatore una somma di denaro, la cosiddetta caparra. Vi sono due forme di caparra che possono essere scelte dalle parti: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria viene persa dal promissario-conduttore qualora si ritiri dell’affare. Se a ritirarsi è il locatore dovrà restituire il doppio.
La caparra penitenziale è quella la somma di denaro che le parti che sono disponibili a pagare quale “prezzo” del loro recesso.
Locazione abitativa
Alla materia delle locazione di immobili urbani ad uso abitativo è riservato uno speciale regime, il quale supera ed a volte deroga la disciplina generale del codice.
La locazione abitativa viene infatti disciplinata dalla l. 9 dicembre 1998, n. 431; legge che va ad abrogare alcune parti della precedente legge che regolamentava tale materia, ossia, la legge 27 luglio 1978, n. 392, la quale continua ancora a disciplinare aspetti riguardanti la locazione abitativa, tra cui: la successione al conduttore nel contratto, la morosità del conduttore e la sublocazione ed altri.
La predetta legge del 1998 individua una prima differenza rispetto alla disciplina generale prevista dal codice civile, ossia, la necessità della forma scritta del contratto, a pena di nullità.
È prevista un’eccezione all’articolo 13 della legge 431/1998 in quanto è stabilito che, ove il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione non scritto, il conduttore può ricorrere al giudice per dare una riconoscimento formale e giuridico alla locazione di fatto.
Il legislatore ha previsto due tipologie di contratto di locazione abitativa, a libera scelta dei soggetti stipulanti.
Il primo modello, detto ordinario, consente alle parti di determinare liberamente il canone. È stabilita una durata minima del contratto, rispetto alla quale le parti non possono derogare: durata non inferiore a 4 anni, con rinnovo automatico alla prima scadenza per altri 4 anni. Il secondo rinnovo di 4 anni può essere impedito dal locatore attraverso l’invio di una disdetta con 6 mesi di preavviso ma solo a patto che ricorrano alcune condizioni tassativamente indicate dall’art. 3 della medesima legge (tra queste condizioni spiccano: l’esigenza di utilizzare l’immobile per sé o per i propri parenti stretti, la vendita o l’integrale ristrutturazione dell’immobile).
Il secondo modello, detto assistito o a canone calmierato, consente alle parti di stipulare il contratto di locazione sulla base di quanto stabilito da appositi contratti-tipo, definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazione dei conduttori maggiormente rappresentative, a loro volta impostati nel rispetto di regole generale dettate dalla convenzione nazionale promossa dal ministero dei lavori pubblici.
Questo modello è incentivato dalla legge, in quanto sono previste forti agevolazioni fiscali per il locatore.
La durata di tale contratto è più breve: 3 anni, prorogata per altri due anni, salvo il diniego con preavviso di 6 mesi.
La l. 431/1998 prevede inoltre altre tipologie contrattuali di locazioni abitative, ad esempio i contratti di locazione stipulati per finalità turistiche, contratti di locazione di natura transitoria di durata inferiore al triennio per soddisfare particolari esigenze delle parti, contratti di locazioni per esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede.
Nei primi due modelli detti, valgono le regole previste dall’articolo 3 della legge del 1998 secondo il quale:
– Vi è un diritto di prelazione per l’acquisto, qualora il locatore annunci l’intenzione di vendere l’immobile;
– Il diritto di prelazione per una nuova locazione, nel caso in cui la disdetta del contratto sia comunicata per necessità di ristrutturare l’immobile;
– Il diritto al risarcimento del danno quando il locatore eserciti illegittimamente la facoltà di disdetta;
– Il diritto di recedere dal contratto, con preavviso di 6 mesi, qualora ricorrano gravi motivi.
La legge 392/1978, come precedentemente detto, continua a disciplinare alcuni aspetti della locazione abitativa. In particolare, per quanto concerne la successione al conduttore nel contratto, è stabilito che, in caso di morte del conduttore, nella locazione subentrano il coniuge, gli eredi e i parenti affini abitualmente conviventi con lui.
Rispetto alla morosità del conduttore, è stabilito che, ai fini della risoluzione del contratto, la gravità dell’inadempimento non è valutata discrezionalmente dal giudice ma è predeterminata legalmente. Più specificatamente è previsto che sussiste la morosità del conduttore qualora il ritardo nel pagamento del canone supera i 20 giorni dalla scadenza stabilita.
L’articolo 2 della legge 1978 stabilisce che non è ammessa la sublocazione totale dell’immobile senza il consenso del locatore; è ammessa solo una sublocazione parziale, comunicata al conduttore secondo quanto previsto dalla legge.
Locazioni commerciali
La locazione di immobili adibiti per attività commerciali, come per quelle industriali, artigianali, professionali e culturali, è disciplinata dalla l. 1978 n. 392.
Secondo la predetta legge, il canone è liberamente con concordato dalle parti secondo le leggi del mercato. L’unica limitazione prevista dalla legge, è quella secondo cui, il canone inizialmente pattuito dalle parti, non può essere modificato annualmente in misura superiore al 75% dell’aumento del costo della vita, secondo quanto accertato dall’ISTAT.
La durata minima del contratto è stabilita direttamente dalla legge e non può essere derogata dalle parti: durata non inferiore a 6 anni, o 9 anni per immobili destinati ad albergo. Può essere stabilita una durata più breve solo nel caso in cui l’attività da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Nel momento in cui il termine di durata minima scade, il contratto è considerato tacitamente rinnovato per egual periodo (6 o 9 anni), salvo che venga data tempestiva disdetta da una delle parti. Per il locatore, il diniego di rinnovare il contratto è limitato a cause giustificative previste dalla legge.
La legge del 1978 non prevede disposizioni specifiche rispetto alla forma che deve essere assunta per la stipulazione del contratto di locazioni commerciali. Si ritiene quindi applicabile la disciplina codicistica che prevede la libertà di forma.
Il conduttore, secondo quanto previsto dalla legge, ha importanti prerogative, tra cui:
– Il diritto ad un’indennità, pari a 18 mensilità, per la perdita dell’avviamento al momento della cessazione della locazione. Tale indennità raddoppia se il nuovo conduttore esercita la stessa attività esercitata dal vecchio conduttore.
– La facoltà di sublocare l’immobile e cedere il contratto a terzi anche senza il consenso del locatore
– Il diritto di prelazione qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile oggetto del contratto di locazione.
Si tenga comunque presente che in materia è intervenuta una recente normativa che ha modificando l’art. 79 della legge 392 ha introdotto la possibilità di derogare ai limiti posti dalla stessa legge nel caso di locazioni aventi un canone superiore ad €. 250 mila annui.
Sfratto
Lo sfratto è un atto giudiziale con il quale il locatore richiede al giudice di emettere un provvedimento esecutivo con il quale si ordini al conduttore di riconsegnargli l’immobile.
Lo sfratto può essere intimato per due cause: in caso di finita locazione oppure in caso di morosità del conduttore.
Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario giudiziale attivato dal locatore qualora il conduttore, per un periodo di tempo superiore alle due mensilità, non adempia al pagamento del canone di locazione.
Il locatore, per poter avviare tale procedura, deve riscontrare il mancato pagamento del canone di locazione. Per quanto riguarda le locazione ad uso abitativo, si ha mancato pagamento qualora siano trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza prevista per adempiere a tale obbligazione. Rispetto alle locazioni commerciali la regola da applicarsi è quella prevista nell’articolo 1455 c.c., inadempimento di non scarsa importanza, da valutarsi in concreto ad opera del giudice.
La legittimazione ad agire spetta non solo al locatore, ma anche agli eredi, al legatario o ai comproprietari. Mentre può essere chiamato in giudizio il conduttore e, in caso di una pluralità di conduttori, tutti devono essere chiamati in causa.
La procedura ha inizio con una lettera di diffida da parte del locatore che ha ad oggetto la richiesta di pagamento dei canoni arretrati entro il termine indicato.
Qualora il conduttore persista nel mancato pagamento senza neanche liberare l’immobile, il locatore, assistito da un avvocato, può procedere con un atto di intimidazione per sfratto, la citazione dinnanzi al giudice, e la richiesta di un’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Alla prima udienza possono presentarsi 4 diverse situazioni:
– Il conduttore può pagare l’intera morosità scaduta con l’aggiunta delle spese processuali del locatore, evitando così lo scioglimento del contratto di locazione.
Tale soluzione può essere adottata per non più di 3 volte nel corso di quattro anni. Se viene superato tale limite, il locatore potrà scegliere di ottenere lo scioglimento del contratto.
– Il conduttore può chiedere al giudice un termine per poter trovare il denaro corrispondente alle morosità scadute. Tale termine, detto termine di grazia, non può essere superiore a 90 giorni e può essere concesso solamente se viene riscontrata una situazione di difficoltà economiche.
Il termine può essere derogato fino a 120 giorni in caso di malattie gravi o disoccupazione del conduttore.
Se il conduttore adempie nel termine previsto, la procedura arriva alla sua conclusione; in caso contrario si procede con lo sfratto.
Tale soluzione può essere adottata per non più di 3 volte nel corso di quattro anni.
– Il conduttore si presenta dinnanzi al giudice contestando le pretese del locatore. In questo caso si apre un giudizio ordinario di cognizione che avrà ad oggetto l’analisi delle pretese del locatore e le opposizioni del conduttore. Nel caso in cui l’opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta il Giudice dovrà emettere una ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio.
– Il conduttore non si presenta all’udienza o non contesta alcuna affermazione del locatore. Il tal caso il giudice emette immediatamente un provvedimento con il quale convalida lo sfratto, intima al conduttore di lasciare l’immobile e fissa un termine per procedere all’esecuzione forzata per la liberazione dell’immobile (sempre che nel frattempo il conduttore non proceda autonomamente). Il giudice inoltre prescrive al conduttore di procedere al pagamento dell’intera morosità e delle spese legali del locatore.
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