Come si revoca l’Amministratore di Condominio

Condominio: amministratore revocabile in ogni momento e per qualunque ragione
 
Non mi sento efficacemente rappresentato dall’amministratore del condominio in cui vivo, non apprezzo il modo di condurre le assemblee periodiche, l’assenza frequente e la difficoltà nel rintracciarlo quando servono informazioni rapide. Non lo sto accusando di irregolarità, non ne ho gli elementi, ma di una certa sciatteria e superficialità. Sono ragioni valide per sostituirlo?
 
Il breve caso qui riportato richiama alla luce l’art. 1129, comma 11, del codice civile che dispone la possibilità di deliberare la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea in ogni momento, e soprattutto sia sussistendo ragioni di irregolarità, o malafede, o conflitto di interessi, sia non sussistendo errori nello svolgimento del suo mandato.
 
La revoca quindi si suddivide in: 1) Senza giusta causa; 2) Per giusta causa. In tutte e due le circostanze la procedura d’assemblea è identica, salvo poter ricorrere in tribunale alla revoca per giusta causa qualora non si riesca a convocare l’assemblea necessaria per decidere. 
Revoca senza giusta causa
Questa prima fattispecie risponde al caso in questione che possiamo legare a ragioni più o meno “personali” del singolo condomino o di un gruppo più esteso. In ogni caso alla base dell’esigenza di sostituzione dell’amministratore non risiedono esclusivamente motivi conflittuali, quanto anche solo la volontà di avvalersi di un nuovo soggetto per calcoli di risparmio economico.

Ecco perché la revoca può avvenire in qualunque momento chiedendo di convocare, intanto, un’assemblea avente ad oggetto la rimozione stessa dell’amministratore. Questa assemblea deve raggiungere la maggioranza richiesta a suo tempo per la precedente nomina dell’amministratore che ora si intende rimuovere. I principali passaggi procedurali di questa riunione sono:

  1. Il raggiungimento del quorum costitutivo, ovvero la totalizzazione di almeno un terzo dei millesimi condominiali e un terzo dei condomini;
  2. il raggiungimento del quorum deliberativo, ovvero la necessità della maggioranza di voto dei presenti e un terzo dei millesimi condominiali.

 
Tu: “Ma trattandosi di una procedura senza giusta causa si possono rischiare richieste di risarcimento?”
Normalmente questa eventualità deve essere prevista nel contratto di incarico dell’amministratore. In generale, la stessa Cassazione si è pronunciata per la possibilità che il risarcimento del danno possa essere sempre richiesto in caso di revoca senza giusta causa.
 
Revoca per giusta causa
Anche per questa circostanza – determinata però da atti di negligenza, o malafede, o gravi irregolarità, ecc. – è necessaria la convocazione e la votazione in assemblea nelle stesse misure previste per la revoca senza giusta causa. Come già detto, qualora non fosse possibile convocare la specifica riunione, è prevista la possibilità del ricorso in tribunale sia da parte di un singolo condomino che di un gruppo di essi.

La legge citata, infine, disciplina i casi effettivi per i quali è possibile la richiesta di revoca:
1) L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza ai seguenti obblighi di cui all’articolo 1130: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico… (Fonte: Il Sole 24 Ore) 
Tu: “In questo caso il condominio può aspettarsi un risarcimento?”

Assolutamente sì. I condomini hanno sempre diritto a chiedere risarcimento all’amministratore che abbia danneggiato il condominio.
 
Qualunque sia la ragione che ti spinge a richiedere la revoca, evita il fai da te perché i rischi sono enormi. Non si tratta solo di districarsi tra statuti, regolamenti, verbali d’assemblea e bilanci – attività di per sé già difficilissima – ma addentrarsi nella specifica branca del diritto immobiliare che richiede competenze precise per sbrogliare questioni anche economiche e che non si limitano solo alla difficoltà di rapporti tra condominio e amministratore.

 

 

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