Ho messo in vendita un immobile con abusi parziali ma sanabili. Posso procedere ugualmente evitando rischi e lungaggini burocratiche?
Proponendosi di percorrere il percorso di vendita con trasparenza, viene in tuo soccorso una recentissima sentenza civile della Corte di Cassazione (la 20707/2017) in base alla quale il promittente venditore non è responsabile di inadempimento se il promissario acquirente è a conoscenza della parziale o totale abusività dell’immobile.
Con questi presupposti si può intanto procedere con il preliminare di vendita che in quanto tale è un contratto fondato sull’obbligo tra le parti di stipularne uno definitivo in futuro. Ecco il significato del termine preliminare che serve ad anticipare i contenuti contrattuali.
Né nullità né sanzioni
La citata sentenza cancella i rischi di nullità del preliminare – come una volta previsto dalla Legge n. 47/1985 su “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie” – perché ora la dichiarazione o la documentazione attestante la regolarità della edificazione può essere fornita alla stipulazione del contratto definitivo o, in caso di giudizio, prima della pronuncia della sentenza.
Si è arrivati a questa novità proprio in occasione di una vicenda, approdata in un’aula giudiziaria, nella quale i contraenti avevano indicato nel preliminare di essere a conoscenza di abusi inerenti il bene oggetto di compravendita, anche se le pratiche di condono e sanatoria non erano completate.
Semplificando: nel caso in cui sussista la consapevolezza dell’acquirente è l’abuso sia parziale e sanabile il rogito può essere comunque fatto, previa sanatoria delle predette difformità. In questi tipi di compravendita, dunque, ricorrono 3 principi fondamentali:
1. Consapevolezza degli abusi;
2. Stato effettivo degli abusi e sanabilità;
3. Assistenza legale preventiva.
Come Studio legale abbiamo operato su innumerevoli atti di compravendita e consigliamo, sia nel ruolo di venditori che di acquirenti, di affidarsi sempre preventivamente ad esperti in Diritto immobiliare che si occuperanno delle prime indagini sulla conformità degli immobili (attraverso l’impiego delle necessarie professionalità tecniche), e della redazione di contratti preliminari “blindati”.
Ciò a maggior ragione in un mercato dominato dal filtro delle agenzie immobiliari che penalizza spesso un dialogo diretto e quanto più trasparente tra le parti.