Ho sviluppato e coltivo un terreno confinante al mio da più di 20 anni, ma completamente abbandonato dai legittimi proprietari emigrati da ancora più tempo. Vorrei venderli entrambi, posso?
Questa fattispecie viene definita vendita per possesso (o vendita di bene altrui), ovvero la vendita di un bene ad un soggetto terzo, non da parte di chi ne è formalmente proprietario, ma da parte di chi afferma e sostiene – senza averlo mai dimostrato a nessuno – di essere il possessore ed utilizzatore di un bene immobile da almeno 20 anni.
Tu: “Da dove deriverebbe la legittimità di tale atto?”
Giacché stiamo affrontando il tema del trasferimento della proprietà di un immobile con regolare trascrizione e voltura tramite atto notarile, la piena legittimità deriva dal codice civile all’art. 1159 che regolamenta l’usucapione breve o decennale: “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.
In altri termini il codice non si riferisce espressamente alla vendita per possesso ma ne dà per presupposta la sua legittimità tutelando il terzo che acquisti l’immobile da chi dichiara di esserne possessore da almeno 20 anni.
La stessa Corte di Cassazione, con la sentenza 2485 del 2007, ammette la validità del trasferimento di proprietà per possesso sottolineando però la necessaria piena consapevolezza di rischi e conseguenze da parte dell’acquirente.
Tu: “Come può essere un atto rischioso se legittimo?”
È legittimo perché lo prevede la legge ma sulla base di un percorso e un comportamento precisi in capo alle parti in causa:
1. La trasparenza del venditore: che dichiara sotto sua responsabilità di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale;
2. Il ruolo del notaio: che ha il dovere di avvertire l’acquirente sui rischi connessi all’incertezza dell’effettiva proprietà sul bene, posto che sarebbe impossibile una verifica notarile sulla veridicità o meno della dichiarazione del venditore;
3. La fiducia dell’acquirente e la volontà a procedere.
A questo punto l’atto di vendita per possesso si può certamente stipulare a seguito della dichiarazione di responsabilità del venditore/alienante (che deresponsabilizza a sua volta il notaio) e della fiducia riposta dall’acquirente.
Tu: “E se tutto ciò non fosse vero quali conseguenze si determinerebbero?”
L’atto di vendita determina il passaggio della titolarità del bene immobile al nuovo proprietario, ma potrebbe succedere che l’originario proprietario si faccia vivo al fine di reclamare l’intestazione del suo bene, contestando la dichiarazione del venditore (usucapione senza pronuncia giudiziale).
Come Studio Legale Mauro, avendo già affrontato casi di questa tipologia, possiamo aiutarti mettendo a disposizione tutte le professionalità necessarie, a partire dal notaio per:
1. predisporre atti con tutti i criteri richiesti dalla legge nel caso tu voglia vendere un bene immobile non tuo ma che possiedi ed utilizzi indisturbatamente da almeno 20 anni;
2. tutelarti qualora tu abbia subito la “perdita” di un bene immobile tramite una vendita illegittima ad opera di un sedicente possessore ed indisturbato utilizzatore ultraventennale.